Onderhoud kapitaalgoederen

Beleidskader
De gemeente is verantwoordelijk voor het optimaal inzetten van haar vastgoed ter uitvoering van bestuurlijk vastgestelde doelen. De gemeente draagt zorg voor efficiënte en beleidsvorming op het gebied van ontwikkeling en realisatie, beheer en inzet van het gemeentelijk vastgoed. Het planmatig laten
uitvoeren van eigenaarsonderhoud is hier een belangrijk onderdeel van. Het streven is om aan alle panden
onderhoud uit te voeren conform een éénduidige systematiek. Daarbij wordt in principe een strikte
scheiding tussen het eigenaarsonderhoud en het huurdersonderhoud gemaakt, in overeenstemming met het Burgerlijk Wetboek. De gemeente is op basis hiervan uitsluitend verantwoordelijk voor het laten uitvoeren
en bekostigen van het eigenaarsonderhoud. Daar waar de gemeente zelf ook gebruiker is, geldt uiteraard dat de gemeente ook het gebruikersonderhoud verzorgt.

De gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt onderhouden conform de methodiek van conditie gestuurd
onderhoud (NEN2767). In deze systematiek wordt gekeken naar de staat van de afzonderlijke
bouwelementen. Afhankelijk van de conditie wordt er een kwaliteitsscore aangegeven van 1 (uitstekend) tot
6 (zeer slecht).

In de op 20 februari 2014 door de gemeenteraad vastgestelde ‘Nota Vastgoed’ (RIS 269126) is beschreven
dat het streven is om voor panden die structureel onderdeel uitmaken van de vastgoedportefeuille de
conditiescore minimaal op niveau 3 (redelijk) te krijgen en/of te houden en per bouwelement in te grijpen
wanneer conditie 4 (matig) of lager wordt geconstateerd. Per pand kan er afhankelijk van het toekomstperspectief, locatie en representativiteit op bouwdeelniveau gedifferentieerd worden in het kwaliteitsniveau van onderhoud. De duurzame meerjarige onderhoudsplannen (DMOP’s) worden per object periodiek (om de 5 jaar) geactualiseerd.

Onderhoud
Reguliere verduurzamingsmaatregelen worden zoveel mogelijk op natuurlijke vervangingsmomenten uitgevoerd zoals het isoleren van een dak wanneer de dakbedekking vervangen moet worden, of vervanging
door energiezuinigere installaties. Dit betekent dat bij de periodieke inspecties van panden ook de
energetische staat van het pand in beeld wordt gebracht en wordt opgenomen in de
DMOP’s. Met deze informatie kunnen vanuit de DMOP verduurzamingsscenario’s
onderzocht worden. Geplande onderhoudswerkzaamheden met verduurzaming als neveneffect worden
gefinancierd vanuit de DMOP, overige verduurzamingsmaatregelen worden uit daarvoor specifiek
beschikbaar gestelde middelen gefinancierd. De DMOP ondersteunt de opgave het vastgoed in
overeenstemming met de gemeentelijke doelstellingen versneld transitie klaar te maken. De aanpak van het vastgoed in het kader van de energie transitie staat in hoofdlijnen beschreven in de paragraaf vastgoed.

Financieel resultaat 2024
Door het gemeentelijk vastgoed als één complex te beschouwen, kunnen schaal- en efficiencyvoordelen
behaald worden. De gemeente heeft een centrale Reserve Onderhoud Vastgoed om grote pieken en dalen
op te vangen in de onderhoudslasten in relatie tot de huurinkomsten. Onderhoudswerkzaamheden verlopen niet altijd synchroon met de huurinkomsten. De huidige gemaximeerde bovengrens van de reserve is op € 8,0 mln. gesteld.

In 2024 was in totaal een bedrag van € 30,66 mln. voor onderhoud begroot. Structureel was € 20,11 mln. beschikbaar in 2024. Een deel van de kosten wordt uit incidentele middelen (€ 4,46 mln.) bekostigd zoals  de Reserve Strategisch Vastgoed. Tevens is er een bijdrage begroot van € 1,53 mln. vanuit het Rijk voor de panden die zijn ingezet voor de opvang van vluchtelingen uit de Oekraïne en een bijdrage  € 0,23 mln. voor specifieke uitkeringen sport (SPUK). Uit de voorziening voor de Telexstraat is een bedrag van € 0,08 mln. begroot. Het tekort van € 4,25 mln. was begroot als onttrekking aan de onderhoudsreserve.

De werkelijke uitgaven waren in 2024 € 26,59 mln. Dat is € 4,07 mln. lager dan begroot. De incidentele bijdrage was echter € 1,20 mln. hoger dan begroot. De onttrekking aan de voorziening Telexstraat was € 0,05 mln. lager. De Specifieke Uitkering Sport (SPUK) was iets te hoog begroot (€ 0,01 mln.). Per saldo wordt er een dotatie aan de reserve van € 0,31 mln. gedaan in tegenstelling tot de begrote onttrekking van € 4,25 mln. De meest omvangrijke onderhoudswerkzaamheden en afwijkingen op de begroting worden in deze paragraaf toegelicht.

Onderstaande tabel geeft het verschil weer tussen het onderhoudsbudget o.b.v. de meerjaren onderhoudsbegroting voor 2024 en de werkelijke uitgaven in 2024
(=Financieel resultaat)

Bedragen x € 1.000

 
N.B.:        
Het onderhoud op programma Stadsontwikkeling en Wonen wordt voornamelijk bekostigd uit de reserve Strategisch vastgoed. Omdat dit vastgoed tijdelijk in beheer is, zijn er geen structurele onderhoudsmiddelen beschikbaar (m.u.v. de woonwagenlocaties).

Afwijkingen op het Duurzame Meerjarenonderhoudsplan (DMOP)
De grootste onderbestedingen hebben zich in 2024 voorgedaan op programma Cultuur en Overhead.

05 - Cultuur en Bibliotheek

• Korte Voorhout 3 (Koninklijke Schouwburg) uitgaven € 0,49 mln. lager dan begroot. Abusievelijk zijn er kosten van het project verduurzaming op de onderhoudsbegroting begroot.
• Ledeganckplein 7 (Ateliers) uitgaven € 0,39 mln. lager dan begroot ivm latere start door het uitblijven van het ondertekenen van de intentieverklaring voor de verduurzaming waardoor ook het reguliere onderhoud dat gelijktijdig zou worden uitgevoerd is vertraagd. Inmiddels is de overeenkomst getekend.
• Spuiplein 150 (Amare) uitgaven € 0,49 mln. lager dan begroot doordat in de begroting meer kosten zijn opgenomen voor het Design Build Maintain contract dan nodig is gebleken in 2024.

16 -Overhead

• Fahrenheitstraat 190 (Stadsdeelkantoor Segbroek) uitgaven € 0,74 mln.  lager dan begroot Een aantal werkzaamheden zijn helaas uitgesteld omdat deze niet plaats konden vinden vanuit de VVE.
• Leyweg 811 (Stadsdeelkantoor Escamp Bibliotheek) uitgaven € 0,28 mln. lager dan begroot in verband met het uitstellen van de dakwerkzaamheden. Deze worden in combinatie gedaan met de mogelijke verduurzaming van dit stadsdeelkantoor.
• Spui 70 (Stadhuis) uitgaven € 0,68 mln. lager dan begroot in verband met het opstellen van een nieuwe MJOP waardoor werkzaamheden zijn uitgesteld.

Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar is een meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) opgesteld. Deze planning fluctueert van jaar tot jaar en wijkt daardoor in principe altijd af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is.

Onderhoudsplanningen zijn een leidraad op basis van vaste cycli. Afwijkingen daarop kunnen tot een onder- of overbesteding leiden. Door toepassing van de systematiek van conditie gestuurd onderhoud kan gepland onderhoud afwijken van de cyclus omdat onderhoud nog niet nodig is. Om de overlast bij de gebruikers/huurders te beperken en de exploitatie niet onnodig te verstoren wordt er soms in afstemming met de exploitant bewust gekozen voor het bundelen van werkzaamheden van zowel de huurder als de eigenaar om de sluitingsperiode en overlast zo kort mogelijk te laten zijn. Dit geldt ook voor het combineren van onderhoudswerkzaamheden met verduurzamingsmaatregelen waarbij de ervaring leert dat voorbereiding en tot overeenstemming met huurders komen complexer is en meer tijd en aandacht vraagt dan regulier onderhoud.

In de begroting wordt getracht deze aspecten zo goed als mogelijk in te schatten en wordt ernaar gestreefd de begrote bedragen daadwerkelijk in te zetten. In de praktijk is de onderhoudsbegroting een ambitieplanning en veranderen omstandigheden en inzichten waardoor afwijkingen ten opzichte van de begroting niet te voorkomen zijn. Met name bij grotere onderhoudswerkzaamheden kunnen de werkzaamheden in het lopende jaar in gang worden gezet maar vindt de uitvoering en facturering grotendeels plaats in het volgende jaar.  Daarnaast zijn het afgelopen jaar problemen met levering van materialen en onderdelen merkbaar waardoor werkzaamheden pas later uitgevoerd kunnen worden. Onderbesteding ten opzichte van de begroting is bij onderhoud dan ook meer regel dan uitzondering. Het streven blijft uiteraard de besteding aan te laten sluiten bij de begroting.

Tot slot kan er sprake zijn van onvoorzien onderhoud en calamiteiten. Per pand wordt daar jaarlijks een klein bedrag voor gereserveerd voor het verhelpen van bijvoorbeeld dak lekkages. Het komt echter ook voor dat elementen die normaal gesproken tijdens de levensduur van een pand niet vervangen hoeven worden toch gebreken vertonen en herstel of volledige vervanging toch noodzakelijk is.

Toelichting uitgevoerde werkzaamheden per programma
Per programma worden hieronder de omvangrijkste uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden indien groter dan € 0,20 mln. toegelicht.

05 - Cultuur en Bibliotheek

• Burgemeester Hovylaan 4-12 (Muziekbeoefening Haags Pop Centrum Popradar) € 0,42 mln.: Gevelschilderwerk en aanpassen brandscheidingen
• De Constant Rebecqueplein 20 (Ateliers Zeebelt DCR) € 0,31 mln.: Dak werkzaamheden
• Lange Voorhout 5 (Theater Diligentia) € 0,30 mln.: Verduurzaming in combinatie met onderhoud
• Ledeganckplein 7 (Ateliers) € 0,37 mln.: Verduurzaming in combinatie met onderhoud
• Parallelweg 225 (Haags Openbaar Vervoer Museum) € 0,37 mln.: Dak werkzaamheden ten behoeve van zonnepanelen en restauratie van monumentale buitendeuren
• Prinsestraat 42 (Korzo Theater) € 0,25 mln.: Schilderwerk gevel, glasvervanging en gevel herstel
• Spuiplein 150 (Amare) € 1,79 mln.: Design Build Maintain contract
• Stadhouderslaan 37 (Museon - Museum) € 1,80 mln.: Aanpassen brandpuien binnen en gevelherstelwerkzaamheden
• Stadhouderslaan 41 (Kunstmuseum Den Haag) € 0,21 mln.: Veel kleinere werkzaamheden onder andere onderhoud aan de glaskappen, renovatie pergola's en bronbemaling

06 – Onderwijs

• Potchefstraat 2 (SIION - Aida College) € 1,30 mln.: Renovatie pand en transformatie van het gebouw naar school  

08 - Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid

• Anna van Hannoverstraat 6 (Vluchtelingen opvang Oekraïne) € 0,31 mln.: aanpassen brandmeldinstallatie
• De la Reyweg 530 (Kessler Stichting) € 0,22 mln.: Revisie van luchtbehandelingskasten
• Henri Faasdreef 46 t/m 188 (Tiny Houses maatschappelijke opvang) € 0,24 mln.:  Klachtenonderhoud en vervanging dakbedekking van een aantal units
• Newtonstraat 4V (Stichting Leergeld) € 0,25 mln.: Verduurzaming in combinatie met renovatie
• Tesselsestraat 71 (Wijkgebouw Trefpunt) € 0,24 mln.: Dak en gevelrenovatie uitgevoerd

10 – Sport

• Johan van Veenplein 12 (RAC Hallen) € 0,28 mln.: Herstel betonnen kozijnen en het plaatsen van dubbelglas
• Michaëlisstraat 5 (Skatehal tbv trainingen Team NL) € 0,94 mln.: Vervangen van bestaande dakbedekking door witte dakbedekking in combinatie met het plaatsen van zonnepanelen
• Mr. P. Droogleever Fortuynweg 22 (Sportcampus Zuiderpark) € 0,26 mln.: VvE bijdrage voor onderhoud
• Vlaskamp 3-5 (Sportcentrum Overbosch) € 0,59 mln.: Dakrenovatie uitgevoerd

11 - Economie

• Churchillplein 10 (World Forum Convention Centre) € 0,62 mln.: Vervangen verlichting voor LED in de Koning Willem Alexanderzaal, schilderwerk gevel uitgevoerd, diverse oorzaken wateroverlast hersteld

12 - Mobiliteit

• Koningin Julianaplein 8 (Fietsenstalling CS) € 0,20 mln.: Design Build Maintain contract

13 - Stadsontwikkeling en Wonen

• Saturnusstraat 60 (Caballerofabriek) € 0,45 mln.: Herstel van gietvloeren, gedeeltelijk vervangen van dakbedekking, onderhoudscontract w-installaties uitgevoerd
• Sportlaan 600 (Voormalig Haga Ziekenhuis) € 1,01 mln.: Realiseren van brandscheidingen, ontwerpwerkzaamheden voor tijdelijke huisvesting, inhuur van huismeesterdiensten

16 - Overhead

• Leyweg 811 (Bibliotheek Escamp) € 0,29 mln.: Uitvoering onderhoud conform raamovereenkomsten ten behoeve van glasbewassing, correctief en preventief onderhoud van de installaties.
• Leyweg 813 (Stadsdeelkantoor Escamp) € 0,21 mln.: Uitvoering onderhoud conform raamovereenkomsten ten behoeve van glasbewassing, correctief en preventief onderhoud van de installaties, liftonderhoud en verbetering
• Spui 70 (Stadhuis) € 2,41 mln.: Uitvoering onderhoud conform raamovereenkomsten ten behoeve van glasbewassing, correctief en preventief onderhoud van de installaties, liftonderhoud en verbetering. Tevens is de tunnelvloer van de parkeergarage opnieuw voorzien van een coating.

Herstel dak Ado stadion
Tijdens de storm Eunice op 18 februari 2022 zijn enkele dakplaten in de noordoosthoek van het ADO
Stadion losgeraakt. Naast herstel van de schade heeft de gemeente ook onderzoek laten verrichten naar de huidige constructieve veiligheid van de overige dakplaten van het stadion. Hoofdconclusie was dat het dak (op onderdelen) niet aan de minimale gestelde wettelijke kaders voldoet.

ADO heeft de gemeente als verhuurder van het stadion aansprakelijk gesteld voor het niet nakomen van de huurovereenkomst in het geval ADO  het stadion niet voor haar wedstrijden kan gebruiken en de daaruit volgende schadepost (aanvullende kosten en inkomstenderving). Voor het onderzoeken, uitwerken en realiseren van structurele verbeteringen aan de huidige dakconstructie en de mogelijke schadepost voor ADO heeft het college op 21 maart 2023 ingestemd met het instellen van een voorziening van € 2,5 mln. (RIS314882) die bij de jaarrekening 2022 is gevormd. Bij de jaarrekening 2023 is deze voorziening geactualiseerd/bijgesteld op basis van het in 2023 uitgevoerde windtunnelonderzoek en de daaruit naar voren gekomen bevindingen dat meer werkzaamheden aan het dak nodig zijn dan aanvankelijk verwacht. Er is een aanvullende dotatie aan de voorziening gedaan van € 1,5 mln. Hiermee komt het totaal voorziene bedrag op € 4,0 mln. Hiervan is in 2024 al € 2,5 mln. besteed.

Alle dakwerkzaamheden aan de oostzijde van het stadion zijn inmiddels afgerond. Alle dakplaten zijn vervangen en verstevigingen zijn aangebracht. De noordzijde is in uitvoering, hier worden steeds dakvlakken gesloopt en opnieuw aangeheeld. Eind januari 2025 zal dit deel afgerond zijn.
Daarna volgen nog het zuidelijke deel en het hoofdgebouw. Verwachting is dat rond medio maart de werkzaamheden aan het dak zijn afgerond. Vanaf maart/april plaatst Eneco nog zonnepanelen op het dak.