Grondbeleid

Binnen het grondbeleid wordt onderscheid gemaakt in drie typen grondbeleid: actief, faciliterend en samenwerkingen met private of publieke partijen (resp. “publiek private samenwerkingen” of “gemeenschappelijke regelingen”).

Actief grondbeleid
Bij actief grondbeleid is de gemeente eigenaar van grond of wil dit worden. Zij ontwikkelt een plan voor deze grond en doorloopt de (ruimtelijke) procedures om dit plan mogelijk te maken. Bestaande opstallen op de grond worden gesloopt en er vindt eventueel grondverbetering plaats (saneren, afgraven, ophogen, etc.). In en rond de grond worden voorzieningen aangelegd ten behoeve van de toekomstige bebouwing en gebruik. De grond wordt vervolgens verkocht als bouwgrond. De grond wordt veelal verkocht/verpacht aan externe partijen, maar de grond kan ook intern geleverd worden voor de realisatie van gemeentelijke vastgoed. Ten slotte wordt de openbare ruimte aangelegd.

Van de verschillende typen grondbeleid biedt actief grondbeleid de gemeente de hoogste mate van sturing op het uiteindelijke plan dat gerealiseerd wordt. Dit omdat de gemeente niet alleen kan sturen middels haar publiekrechtelijke sturingsinstrumenten, waarover zij als publieke partij altijd kan beschikken, maar zij kan ook sturen middels het stellen van voorwaarden bij de verkoop van de grond. Hier staat tegenover dat van de verschillende typen grondbeleid, actief grondbeleid de inzet van de meeste middelen (geld, tijd, etc.) vereist. Ook is het voeren van een grondexploitatie, het financiële instrument dat bij actief grondbeleid hoort, risicovol. Dit onder andere doordat de gemeente wat betreft de grondopbrengsten in de grondexploitaties afhankelijk is van de ontwikkelingen op de grond- en vastgoedmarkt.

Op 1 januari 2024 bestond de portefeuille van de gemeente uit 36 grondexploitaties. Deze bestond uit 24 actieve grondexploitaties en 12 restplannen.  
Er is in 2024 één nieuwe grondexploitatie geopend, Juliana van Stolberglaan 1 (RIS315936). Daarnaast zijn er in 2024 9 grondexploitaties (partieel) afgesloten en verantwoord als kleinere grondexploitatie of restplan en 7 grondexploitaties geheel afgesloten (zie paragraaf afsluitingen).

Op 1 januari 2025 heeft de gemeente zodoende 21 actieve grondexploitaties en 9 restplannen. Projecten in deze laatste categorie worden naar verwachting in 2025 afgerond. In het overzicht op de volgende pagina is een overzicht van de grondexploitatie portefeuille opgenomen.

Faciliterend grondbeleid
Bij faciliterend grondbeleid schept de gemeente de voorwaarden waarbinnen grondeigenaren, niet zijnde de gemeente, vastgoed kunnen realiseren. De grondeigenaar kan het vastgoed voor eigen gebruik bouwen of voor de verkoop/ verhuur. Indien de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol kosten maakt voor deze projecten, dan is de gemeente verplicht deze kosten verhalen op de grondeigenaar.

Binnen het faciliterend grondbeleid stuurt de gemeente vooral met haar publiekrechtelijke instrumenten. Dit is een indirectere vorm van sturing dan bij actief grondbeleid. Er kan op minder elementen gestuurd worden en er kan minder afgedwongen worden. In het algemeen heeft de gemeente hierdoor bij faciliterend grondbeleid minder controle op projecten, dan bij actief grondbeleid. Actief grondbeleid is echter alleen mogelijk als de gemeente grondeigenaar is. Hier staat tegenover dat faciliterend grondbeleid minder gemeentelijke middelen vereist.

Voor een nadere toelichting op de begroting en realisatie in 2024 van faciliterende projecten verwijzen we naar de activiteit Faciliterend grondbeleid binnen programma 13, Stadsontwikkeling en Wonen.

Publiek private samenwerkingen
Naast de uitgifte van gemeentegrond en het faciliteren van particuliere plannen op grond van derden, werkt de gemeente ook samen met private partijen of andere publieke partijen, waarbij de gemeente met deze partij(en) afspraken maakt over het programma en het delen van regie en risico. Met private partijen kunnen diverse contractvormen gesloten worden. Over deze zogenaamde verbonden partijen wordt separaat gerapporteerd in de paragraaf Verbonden partijen.

De gemeente neemt deel in vier verbonden partijen met grondexploitaties: Bedrijvenschap Harnaschpolder (HP), Industrieschap Plaspoelpolder (IPP), Vroondaal en Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV). Deze laatste wordt naar verwachting in 2025 afgesloten. De verbonden partijen hebben hun eigen risicoprofiel en bijbehorende dekking. Als de verbonden partij onvoldoende dekking heeft voor deze risico’s dan worden deze opgevangen door de Reserve Grondbedrijf (RGB). Voor deze verbonden partijen (met gezamenlijke grondexploitaties) raamt de gemeente haar eigen financiële risico’s vanuit haar (aandeelhouders-)belang, eveneens opgevangen vanuit de RGB.

Uitvoering grondbeleid
Sinds de Nota Grondbeleid 2019, waar faciliterend grondbeleid het uitgangspunt was, kiest de gemeente voor een steeds actiever grondbeleid. Op basis van de Nota Grondbeleid 2024 en verder wordt de keuze gemaakt voor een regisserend grondbeleid. Urgentie en gewenste sturing vormt hierbij een belangrijk argument voor de vorm waarvoor de gemeente kiest. Op die manier kan beter gestuurd worden op het verwezenlijken van de gemeentelijke beleidsambities.

De gemeente kan echter niet altijd solitair kiezen om actief grondbeleid te voeren. Dit omdat grondbezit voorwaardelijk is voor het voeren van actief grondbeleid.

De gemeentelijke inzet op meer actief grondbeleid resulteerde in 2024 nog niet tot meer grondexploitaties. Het aantal grondexploitaties is echter niet per definitie de beste indicatie van het gemeentelijke beleid. Er dient ook gekeken te worden naar de inhoud en omvang van de grondexploitaties.

Gerelateerd gemeentelijke beleid
Zoals aangegeven in de inleiding geeft de gemeente inzicht in haar grondbeleid middels de Nota Grondbeleid 2024 en verder (RIS319970).

De gemeente heeft ook nog een groot aantal beleidsstukken die een indirect effect hebben op haar grondbeleid. Onderstaand is een overzicht opgenomen van een aantal van deze beleidsstukken. Deze lijst is niet al omvattend, maar geven wel een beeld van het gemeentelijke beleid:

• Agenda ruimte voor de Stad (RIS 295016)
• Nota Haagse Hoogbouw: Eyeline en Skyline (RIS 298448)
• Woonvisie Den Haag (RIS 296833) en Woonagenda 2020-2023 (RIS 305711)
• Bedrijfshuisvestingstrategie Den Haag (RIS 303177)
• Urgentieprogramma Kantoren gemeente Den Haag (RIS 303984)
• Economische visie Den Haag (RIS 303550)
• Stedelijk Energieplan (RIS306869)
• Nota Duurzaamheid (RIS 301829)
• Agenda Groen (RIS 294705)
• Kadernota Openbare Ruimte (RIS 249315)
• Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen (RIS307513)
• Mobiliteitstransitie (RIS310664)

Naast deze thematische beleidsdocumenten stuurt de gemeente ook op gebiedsniveau. Voorbeelden hiervan zijn de grote gebiedsontwikkelingen Central Innovation District (CID), Binckhorst en Zuidwest. Zie projecten.denhaag.nl/gebieden voor meer informatie over deze gebieden.

Marktontwikkelingen
Grondexploitaties zijn vaak langlopende projecten en zijn hierdoor gevoelig voor prijsontwikkelingen. Voor het bepalen van de indices maakt de gemeente gebruik van externe bronnen.

In onderstaande tabel zijn de voor de actualisatie gehanteerde indices opgenomen, waarbij de voor 2024 gebruikte gegevens tevens zijn weergegeven. Hierbij wordt een inschatting gemaakt voor de indexen voor de komende 3 jaar. Vanaf 2028 geldt dat wordt aangesloten bij het streefcijfer van de ECB.

Ten opzichte van vorig jaar zijn gww, wonen vrij en wonen sociaal en plankosten gemuteerd.

De CPI laat het afgelopen jaar een constante ontwikkeling zien en ligt net iets boven het gewenste lange termijngemiddelde. De verwachting is dat dit in de nabije toekomst zo blijft.
De CPI wordt voor een groot aantal posten in de grondexploitaties gebruikt, onder andere in contracten. Een lagere CPI betekent dat de overeengekomen bedragen minder stijgen dan verwacht.

De GWW-index wordt in de grondexploitaties voornamelijk gebruikt voor de kosten bouw- en woonrijp maken. Hoewel de stijging van materiaalkosten weer aan het afnemen is, is deze index gezien de loonontwikkeling op een iets hoger percentage begroot dan vorig jaar voor de langere termijn werd ingeschat. Dit heeft een nadelig effect op het resultaat van de grondexploitaties.

De markt voor vrijesectorwoningen (wonen vrij) leek eind 2023 af te vlakken. In 2024 liet de markt echter een snel herstel zien en wordt nu ook voor de langere termijn een stijging van de woningprijzen verwacht. De index is hierop aangepast. De grondwaarde van deze categorie, en daarmee de verwachte grondopbrengsten, stijgt hierdoor sterker dan verwacht.

Doordat de markt voor sociale huurwoningen wordt gereguleerd vanuit het Rijk en daarmee de opbrengsten kunstmatig laag worden gehouden profiteert deze markt niet van de grote vraag. Doordat de bouwkosten nog steeds stijgen blijft er minder ruimte over om waardestijgingen aan de grond door te rekenen. Om deze reden is rekening gehouden met een correctie van 1% op de CPI. Daarmee ligt de verwachting voor de toekomst lager dan in 2024 gedacht.

Voor commercieel geldt dat verwacht wordt dat mede als gevolg van de verwachte renteontwikkeling het aanvangsrendement voor de categorieën kantoren en winkels licht dalen. De bouwkosten voor kantoren lijken relatief stabiel, de kosten voor winkels stijgen sterker. Voor 2025 en verder wordt voor commercieel vastgoed uitgegaan van een kleine stijging (1,5%). Vooralsnog is er geen reden om deze verwachting aan te passen.

De Plankosten index is in 2024 meer gestegen dan verwacht en ook voor 2025 wordt nog een soortgelijke stijging verwacht. Deze index wordt voornamelijk gebruikt voor de kosten van het gemeentelijke apparaat.

Discontovoet
De verdisconteringrente (discontovoet) die gehanteerd wordt in de waardering van de grondexploitaties, is voorgeschreven vanuit de commissie BBV. Deze bedraagt 2,0%. Hier heeft zich geen verandering in voorgedaan.

Rente
Het rentepercentage wordt binnen de gemeente centraal bepaald en doorbelast naar de verschillende producten. Inzake de meerjarige ontwikkeling van de rente is een voorzichtig scenario gehanteerd, waarbij de rente geleidelijk stijgt naar 1,0% in 2027 en verder. Jaarlijks wordt op basis van de werkelijke rente “afgerekend”.