Grondbeleid

Het totale verlies op de gemeentelijke grondexploitaties, voor de grondexploitaties (actief + restplan) die per 1-1-2025 nog in portefeuille zitten, is op netto contante waarde (NCW) in 2024 met € 17,7 mln. afgenomen van € 155,3 mln. tot € 138,2 mln., zie onderstaande tabel.

Op eindwaarde is het verlies op de actieve grondexploitaties per 1-1-2025 € 140,0 mln..

*als gevolg van tussentijdse afrondingen wijkt af van eerdere rapportages. Dit overzicht is excl. de in 2024 afgesloten grondexploitaties.

Actualisatie onderhanden grexen
Dit zijn veranderingen in de grondexploitaties, binnen de kaders van de grondexploitatie. Als gevolg hiervan zijn de grondexploitaties met € 18,0 mln. verbeterd. Deze worden later in deze paragraaf toegelicht.

Restplannen
Per 1-1-2025 is er sprake van 9 restplannen. Het resultaat hiervan is met € 0,3 mln. verslechterd in 2024. Het betreffen allen verlieslatende grondexploitaties.
Hiervoor is een voorziening getroffen in de Voorziening negatieve plannen (VNP) ter grootte van het verwachte projectresultaat. Bij het afsluiten van de grondexploitatie moet het resultaat op € 0,- sluiten. Bij het afsluiten wordt daarom het negatieve projectresultaat van de verlieslatende grondexploitatie verrekend met de voorziening.

Aanpassing prijspeil NCW en afrondingen
Deze aanpassing is gedaan omdat een netto contante waarde (NCW) met een prijspeil 1-1-2024 niet zondermeer vergeleken kan worden met een NCW prijspeil 1-1-2025. Daarnaast wordt dit een aanpassing van het doorberekenen van de rente in 2024. Deze is verlaagd van 1,4% naar 0,25%. Als gevolg van de rekenmethodiek zit hier altijd een verschil van 2,0% tussen (de voorgeschreven disconteringsvoet). Met deze aanpassing wordt de NCW 1-1-2024 omgerekend naar NCW 1-1-2025.

Nadere toelichting actualisatie onderhanden grexen
Hieronder is een overzicht opgenomen van de projecten met een mutatie van het verwachte projectresultaat van meer dan € 1,0 mln. In het algemeen zal een grondexploitatie van een grote omvang een grotere fluctuatie van het resultaat laten zien. Voor een uitgebreidere toelichting wordt verwezen naar de Meerjarenprognose grondexploitaties.

Bovenstaande maakt dat het verwachte toekomstig resultaat met bijna € 17,7 mln. verbeterd. De verbetering in de actieve grexen bedraagt € 18,0 mln. en de restplannen kennen een verslechtering van € 0,3 mln.
Drie projecten zijn primair verantwoordelijk voor deze verbetering, zijnde Juliana van Stolberglaan 1, DGZ en Norfolk. Hieronder worden de verschillen van de 5 grootste mutaties kort toegelicht.

CE-113 Spuikwartier
De grondexploitatie omvat de gronduitgifte van het Amare-complex en de realisatie van drie woontorens met een gemengd programma. Het resultaat is verslechterd als gevolg van:

• Een toename van de plankosten als gevolg van meer ambtelijke inzet en inhuur die nodig is om een aantal vraagstukken op te lossen.
• De kosten voor civiele werken vallen, mede als gevolg van tegenvallers, hoger uit dan begroot, net als de overige kosten vanwege o.a. extra uitgevoerde onderzoeken.

Daar staat wel een voordeel van rente en inflatie tegenover en een positiever resultaat van de opbrengsten.

CE-118 Juliana van Stolberglaan 1
Het forse positief resultaat geeft een vertekend beeld. Doordat deze grondexploitatie op 15 februari 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld is een vergelijking met 1-1-2024 niet mogelijk. Bij de opening van de GREX werd uitgegaan van een verwacht projectresultaat van € 23,8 mln. (voordelig). Ten opzichte van de startexploitatie is het resultaat verslechterd met € 7 mln. Dit wordt voor circa de helft veroorzaakt door het feit dat in 2024 al direct na de eerste verkopen verplicht winst genomen wordt voor een bedrag van € 3,8 mln.. De overige verschillen hebben te maken met het feit dat de ramingen zijn geactualiseerd aan de actuele situatie.

ES-156 Dreven-Gaarden-Zichten fase 1
Dit project kent hoge investeringskosten, zeker in relatie tot een relatief beperkt opbrengstenniveau (vanwege de grote mate van betaalbaarheid). Daarnaast kent het project een lange looptijd, waardoor rente en indexaties het resultaat sterk beïnvloeden.
Het voordeel wordt vooral veroorzaakt door:

• Een voordeel ten aanzien van de kosten voor sloop en sanering en de civiele werken.
• Een daling van de kosten voor rente en inflatie.

Daar staat wel een stijging van de plankosten tegenover als gevolg van de complexiteit van het project.

SC-096 Norfolk
Het project kent een lange looptijd, waardoor rente en inflatie het resultaat sterk beïnvloeden.
Dit resultaat is verbeterd als gevolg van:

• Een daling van de kosten voor rente en inflatie.
• Een beperkte stijging van de opbrengsten en een afname van de plankosten.

Daar staat een stijging van de civiele kosten, sloop- en saneringskoten tegenover.

SC-104 Dr. Lelykade
De looptijd van het project is met een jaar verlengd. Dit resultaat is verslechterd als gevolg van:

• Een toename van de kosten voor civiele werken.
• Een beperkte stijging van de plankosten, de kosten voor rente en inflatie.

Daar staat een stijging van de opbrengsten tegenover.

De overige grondexploitaties kennen kleinere verschillen waarbij in totaal een positief verschil wordt gerealiseerd van € 1 mln.

Winstnemingen
In de volgende grondexploitaties is sprake van een tussentijdse winstneming op basis van de poc-methode:

De gemeente heeft 6 actieve grondexploitaties waar tussentijds winst genomen is. Binnen de grondexploitaties wordt op basis van de “percentage of completion” methode tussentijds winstgenomen. Mocht er in het verleden te veel winst genomen zijn, dan moet dit gecorrigeerd worden. Een correctie kan noodzakelijk zijn als gevolg van project inhoudelijke veranderingen. Dit was het geval bij één project (Eenheidsbureau Politie Binckhorst). Op vijf projecten (Juliana van Stolberglaan 1, Trekvlietzone, One Milky Way, Kijkduin en A12 zone deelplan 20) is winst genomen.

Bij het afsluiten van grondexploitaties in 2024 (Laakhaven HS, van Klingeren Binckhorsthaven en ROC Mondriaan Oude Middenweg) is daarnaast € 1,9 mln. aan winst genomen.
In totaal is er in 2024 voor € 8,2 mln. aan winst genomen vanuit de projecten ten gunste van de Reserve Grondbedrijf (RGB).

Onderstaand is een overzicht opgenomen met de tussentijds genomen winst, het resultaat bij afsluiten van winstgevende grexen en de prognose van de toekomstige winstnemingen in de winstgevende grondexploitaties. Over de periode 2025 t/m 2030 wordt nog € 28,9 mln. aan winst verwacht.

Afsluitingen
Onderstaande grondexploitaties zijn in 2024 geheel afgerond en afgesloten:

Per 1-1-2025 worden 9 grondexploitaties (partieel) afgesloten. Deze plannen worden verantwoord als (kleinere) grondexploitatie of restplan. Voor deze plannen wordt de boekwaarde van afgeronde werkzaamheden verrekend met de Voorziening negatieve plannen (VNP) of Reserve Grondbedrijf (RGB), waarbij rekening wordt gehouden met de nog te maken kosten en eventuele opbrengsten.

Voorzieningen en reserves

Voorziening negatieve plannen
Binnen grondexploitaties moeten verliezen genomen worden op het moment dat ze voorzien worden. Winsten moeten daarentegen genomen worden op het moment dat ze gerealiseerd zijn. Positieve en nadelige projectresultaten mogen daarom niet met elkaar gesaldeerd worden. Voor de verliezen moet een voorziening aangehouden worden van gelijke omvang met het verwachte verlies. Dit is de Voorziening negatieve plannen (VNP). Het verwachte verlies op de verlieslatende grondexploitaties is € 173,4 mln.. De VNP moet daarom van gelijke omvang zijn.
De in de toekomst verwachte winst op de winstgevende projecten is € 28,9 mln.. Deze winst wordt genomen op het moment dat deze gerealiseerd is in de projecten.

In het onderstaande overzicht is het resultaat van de grondexploitaties uitgesplitst naar verlieslatende en winstgevende projecten.

Op basis van het projectresultaat van de verlieslatende grondexploitatie is het saldo van de VNP € 172,7 mln.. Het saldo van de VNP is toereikend waardoor er een afdracht gedaan wordt aan de Reserve Grondbedrijf (RGB), voor zover de mutaties het gevolg zijn van wijzingen in het project binnen de projectkaders. Bij de resultaatbestemming is € 8,2 mln. verrekend met de RGB. Zie de onderstaande tabel voor de opbouw van de VNP.

Reserve Grondbedrijf
Grondexploitaties kennen een lange doorlooptijd. In deze periode treden project- en marktrisico's en kansen (positieve effecten) binnen de financiële kaders van de grondexploitatie op. De Reserve Grondbedrijf (RGB) vormt de risicobuffer bij de uitvoering van plannen zodanig dat bij het optreden van risico’s op grondexploitaties, de financiële huishouding van de gemeente niet direct wordt verstoord.

De hoogte van de RGB wordt afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit om te bepalen of de reserve de risico’s ook op termijn af kan dekken. Daartoe dienen de reserve en benodigde weerstandscapaciteit volgens de Verordening Beheersregels Grondexploitaties in een meerjarig perspectief te worden bekeken.

Actuele stand

De stand van de Reserve Grondbedrijf (RGB) is toegenomen van € 0 (1-1-2024) tot € 30,2 mln. (31-12-2024, verwachte resultaat na resultaatbestemming). Hieronder worden de mutaties van groter van een half mln. toegelicht.

Dotatie
Op 1 januari 2024 was de reserve grondbedrijf nihil. Als gevolg daarvan is besloten om in 2024 een bedrag toe te voegen aan de reserve van € 6,7 mln. Daarnaast is ten behoeve van de schoollocatie Trekvliet een bedrag toegevoegd van € 2,5 mln..

Dotatie tussentijdse verrekening VNP
Doordat het resultaat van verlieslatende grondexploitaties is verbeterd kan er vanuit de Voorziening negatieve plannen (VNP) een bedrag vrijvallen ten gunste van de RGB. Het gaat hier om een bedrag van € 8,2 mln. (€ 9,1 + € -0,9) (na resultaatsbepaling). De stand van de voorziening dient gelijk te zijn aan het verwachte negatieve resultaat op grondexploitaties. Het positieve resultaat wordt vervolgens gedoteerd aan de RGB.

Dotatie van genomen winst uit projecten
In 2024 is er vanuit de winstgevende grondexploitatie voor € 6,0 mln. aan tussentijdse winst genomen en gedoteerd aan RGB.

Dotatie inzake verrekening vanuit projecten
Als gevolg van het inhoudelijke afsluiten van een drietal projecten is er een positief resultaat behaald van € 1,9 mln. en het resultaat dat is behaald uit een tweetal deelnemingen van € 5,6 mln..

Overige dotaties
Deze post staat nagekomen kosten die samenhangen met reeds afgesloten projecten en de verrekening van een klusproject.

Benodigde weerstandscapaciteit
Jaarlijks wordt de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties bepaald. Hierbij wordt gekeken naar de verwachte ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf (RBG) over een termijn van vijf jaar.
Op basis van de prognose is de weerstandscapaciteit voldoende. Naar verwachting komt de RGB op 5-jaars termijn op 7,1 mln. boven ondergrens. De weerstandscapaciteit zit € 3,9 mln. boven de bovengrens.

Conform de verordening wordt bij de begroting een voorstel gedaan ten aanzien van hoe met het overschot wordt omgegaan.